Siempre ha sido un dolor de cabeza, el traspaso de inmuebles, como puede ser la vivienda familiar, es una de las preocupaciones en el área de las herencias. Lo que pocos saben es que hay ciertos “trucos” para pagar menos. Una estrategia cada vez más popular para minimizar esa carga es transferir la nuda propiedad de la vivienda a los hijos mientras los padres siguen teniendo el usufructo. Es decir, pueden seguir viviendo en esa casa mientras vivan ambos.
¿En qué consiste la estrategia?
La estrategia se basa en dividir la propiedad de la vivienda en 2 derechos diferentes:
- Nuda propiedad: Es el derecho de ser propietario legal, pero sin poder utilizarlo ni disfrutarlo hasta que se extinga el usufructo.
- Usufructo: Es el derecho a usar y disfrutar del bien, como vivir en él o alquilarlo, sin ser el propietario legal.
Aquí, los padres van a seguir viviendo en la vivienda o generando ingresos por alquilarla, mientras que los hijos tienen la propiedad legal sin derecho de uso, al menos, de inmediato. Este modelo permite adelantar el proceso de sucesión, ofreciendo ventajas fiscales que pueden ser de mucha ayuda.
Ventajas fiscales asociadas al “truco”
Las razones para considerar esta estrategia son en el ahorro fiscal que da, especialmente en comparación con una herencia de “toda la vida”. Entre los beneficios más destacados están:
- Eliminación del Impuesto de Sucesiones
Al transmitir la nuda propiedad en vida, se evita este impuesto, ya que la transmisión no ocurre tras el fallecimiento. En comunidades con alta carga sucesoria, esta es una ventaja clave. - Exención del IRPF para mayores de 65 años
Si los padres son mayores de 65 años y la vivienda constituye su residencia habitual, la transmisión puede estar exenta de tributar por ganancias patrimoniales en el IRPF. Esto supone un ahorro considerable frente a otras alternativas, como la venta directa de la vivienda. - Reducción de la plusvalía municipal
Al transferir la nuda propiedad, los hijos no pagan la plusvalía municipal completa. Este impuesto, que grava el aumento del valor del terreno desde su adquisición, puede ser reducido significativamente dependiendo del municipio.
Precios e inconvenientes
Como todo en la vida, este tipo de actos tiene cosas buenas y no tan buenas:
- Impuesto de donaciones
La transferencia de la nuda propiedad está sujeta a este impuesto, cuyo importe varía según el valor de la vivienda y la comunidad autónoma. Sin embargo, algunas regiones si tienen bonificaciones. - Costes notariales y registrales
Es necesario formalizar la operación ante notario e inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad, lo que genera costes adicionales. - Limitación de uso para los hijos
Aunque los hijos son los propietarios legales, no podrán utilizar ni beneficiarse de la vivienda hasta que se extinga el usufructo.
Creación de riqueza generacional
Uno de los mayores atractivos de este truco es su capacidad para generar riqueza generacional. Al transferir la nuda propiedad, los hijos heredan un activo con menores costes fiscales, lo que les permite mantener y también, transmitir el patrimonio familiar de manera mucho más eficiente.
Por ejemplo, si tras el fallecimiento de los padres los hijos deciden vender la casa, el ahorro en comparación con una herencia tradicional puede ser bastante. Esto se debe a que el valor de transmisión no estará gravado por altos impuestos sucesorios.
¿Es la mejor opción entonces?
Depende. La conveniencia de esta estrategia depende de cada situación familiar y patrimonial. Factores como el valor de la vivienda, la comunidad autónoma y la edad de los padres son determinantes.
- En comunidades con bajas bonificaciones fiscales en herencias, como Cataluña o Asturias, esta alternativa es especialmente buena.
- En regiones con reducciones en el Impuesto de Sucesiones, como Madrid o Andalucía, una herencia tradicional puede ser igual de posible y menos compleja.
Transferir la nuda propiedad de una vivienda mientras se conserva el usufructo es una estrategia efectiva para reducir impuestos y facilitar la sucesión del patrimonio familiar.